РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 марта 2025 года                                                                                 г.Тула

Тульский областной суд в составе:

председательствующего Семеновой Т.Е.,

при секретаре Прониной К.С.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-20/2025 по административному исковому заявлению АО «Щекиноазот» к правительству Тульской области, ГУ ТО «Областное БТИ» о признании решения незаконным, установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

    у с т а н о в и л:

    АО «Щекиноазот» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является арендатором земельного участка <данные изъяты>

Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью земельного участка <данные изъяты>, установленной по состоянию на 01.01.2022 в размере <данные изъяты> руб.

Просит (с учетом уточнения первоначально заявленных требований) установить кадастровую стоимость земельного участка <данные изъяты> в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика <данные изъяты> по состоянию на 07.11.2024 в размере <данные изъяты> руб.

Он обращался в ГУ ТО «Областное БТИ» с соответствующими требованиями, и решением данного учреждения от 06.12.2024 в их удовлетворении было отказано. Данное решение просил признать незаконным.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Басов И.Н. заявленные требования поддержал.

Представитель административного ответчика ГУ ТО «Областное БТИ» по доверенности Самохина Ю.С. заявленные требования не признала.

    Иные лица, участвующие в деле, представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены.

    На основании ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

    Выслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства по делу, допросив эксперта, заслушав специалиста, суд приходит к следующим выводам.

    В силу части 9 статьи 226 КАС РФ при разрешении данного спора суд выясняет:

    1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

    2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

    3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

    а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

    б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

    в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

    4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

    По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 КАС РФ на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 указанной статьи, а именно: наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

    Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется КАС РФ, Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон №237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 269-ФЗ).

    Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии (далее - административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Федеральным законом № 269-ФЗ в Федеральный закон № 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - Решение).

В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ с даты, указанной в Решении (в случае отсутствия Решения - с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации:

1) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН;

2) не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ;

3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона №135-ФЗ не осуществляется.

Таким образом, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной до 1 января 2017 года по правилам Федерального закона № 135-ФЗ, осуществляется в соответствии с этим законом; оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона № 237-ФЗ до окончания переходного периода (до 1 января 2023 года либо до даты принятия Решения), осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ.

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, то есть, после 1 января 2023 года или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021).

Постановлением правительства Тульской области от 21.09.2021 №595 установлено, что 1 января 2022 является датой перехода к применению на территории Тульской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - постановление №595).

Постановление №595 официально опубликовано 23.09.2021 и с указанной даты вступило в законную силу.

Таким образом, с 01.01.2022 на территории Тульской области действует внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, предусмотренный статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (в редакции Федерального закона № 269-ФЗ). При этом в судебном порядке, предусмотренном главой 25 КАС РФ, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в редакции Федерального закона № 269-ФЗ).

    Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

    Согласно ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

    Судом установлено, что АО «Щекиноазот» является арендатором земельного участка <данные изъяты>

    Договор аренды заключен с администрацией м.о. р.п.Первомайский Щекинского района 17.05.2024, и по его условиям размер арендной платы определяется в соответствии с действующим законодательством.

    На дату подписания договора размер арендной платы определялся в соответствии с Законом Тульской области от 29.06.2011 года №1586-ЗТО «О порядке определения размера арендной платы за предоставление в аренду без проведения торгов земельные участки, находящиеся в собственности Тульской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена», методикой определения суммы арендной платы за земельные участки, расположенные на территории м.о. Щекинский район и определения размера арендной платы (исходя из кадастровой стоимости).

    Постановлением правительства Тульской области от 16.11.2022 № 719 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков на территории Тульской области определенные по состоянию на 01.01.2022.

    В силу подпункта 1 части 1 статьи 7 Федерального закона №237-ФЗ к полномочиям бюджетных учреждений, связанным с определением кадастровой стоимости, относится определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки.

    При этом в силу частей 3, 5 цитируемой статьи бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

    Постановлением правительства Тульской области от 18.09.2017 №409, в целях проведения государственной кадастровой оценки на территории Тульской области, в соответствии со статьей 6 Федерального закона № 237-ФЗ, на основании статьи 48 Устава (Основного Закона) Тульской области государственное учреждение Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости на территории Тульской области.

    Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена названным постановлением №719 по состоянию на 01.01.2022 в размере <данные изъяты> руб. Эта кадастровая стоимость внесена в ЕГРН 05.01.2023, применяется с 01.01.2023.

    08.11.2024 АО «Щекиноазот» обратилось в ГУ ТО «Областное БТИ» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. При этом, выполняя требования части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, административный истец в приложение к заявлению представил отчет, подготовленный оценщиком <данные изъяты>. Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 07.11.2024 составляла <данные изъяты> руб.

    Решением ГУ ТО «Областное БТИ» от <данные изъяты> в удовлетворении вышеуказанного заявления отказано. Отказывая в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной на основании указанного выше отчета об оценке, ГУ ТО «Областное БТИ» указало, что оценщиком нарушены требования законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке, причем отмеченные нарушения повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости.

    Так как с административным иском в суд истец обратился 24.12.2024, установленный ст. 219 КАС РФ срок для оспаривания решений им не пропущен.

    Проверяя законность принятого административным ответчиком решения, учитывая положения постановления правительства Тульской области от 24.08.2016 №384 «О создании Государственного учреждения Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации», постановление правительства Тульской области от 18.09.2017 № 409 «О наделении государственного учреждения Тульской области полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости на территории Тульской области», суд приходит к выводу, что оспариваемое административным истцом решение принято компетентным органом, поскольку одним из основных видов деятельности ГУ ТО «Областное БТИ» является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках полномочий, предоставленных Федеральным законом № 237-ФЗ, рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости равной рыночной.

    Решение принято в установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ тридцатидневный срок с даты подачи обществом заявления, содержит необходимые реквизиты и подписано уполномоченными лицами.

    Процедура принятия и полномочность ГУ ТО «Областное БТИ» на принятие такого рода решений стороной административного истца не оспаривается.

    В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

    - законность (незаконность) обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

    - соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

    - размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

    Вопросы соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера рыночной стоимости объекта оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, за редкими случаями явного нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, выявление которых возможно лицом, не имеющим специальных познаний (например, отсутствие у оценщика, составившего отчет членства в саморегулируемой организации оценщиков либо полиса страхования ответственности и т.п.).

    Использование в рамках административного процесса специальных познаний возможно, в том числе, путем назначения по делу судебной экспертизы.

    Исходя из положений части 2 статьи 59 КАС РФ, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

    В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 КАС РФ).

    Таким образом, по делам указанной категории заключение экспертизы является средством доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора.

    Проверяя обоснованность принятого бюджетным учреждением решения, суд назначил судебную экспертизу, поручив ее производство <данные изъяты>

    По выводам, содержащимся в экспертном заключении № от ДД.ММ.ГГГГ, отчет <данные изъяты> не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Эксперт не подтвердил рыночную стоимость объекта оценки, определенную оценщиком. По мнению эксперта, рыночная стоимость земельного участка на 07.11.2024 составляла <данные изъяты> руб.

    Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что данное заключение подготовлено экспертом государственного учреждения, отвечающим требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», имеющим необходимое для проведения исследования образование, квалификацию, стаж работы по специальности с 2007 года, стаж экспертной деятельности – с 2021 года, а значит, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, так что оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.

    Расчет рыночной стоимости участка осуществлен в рамках сравнительного подхода к оценке, ошибок в расчетах не выявлено.

    В ходе производства по делу представителем административного истца были сформулированы замечания к экспертному заключению, полагал, что экспертом неправильно применена корректировка на наличие ж/д путей, к аналогам №1 и №3 не применены корректировки на наличие асфальтового покрытия, неверно указана стоимость аналогов №1 и №3 согласно имеющимся объявлениям.

    В экспертном заключении и судебном заседании в ходе допроса эксперт ФИО2 подробно обосновала со ссылками на соответствующую справочную литературу примененные ею корректировки, а также должным образом подтвердила взятые ею данные о стоимости объектов согласно использованным объявлениям.

    Напротив, представитель административного истца свои доводы в части критики экспертного заключения соответствующим образом не мотивировал и документально не подтвердил, полученная в ходе судебного заседания консультация специалиста ФИО1 выводов эксперта также не опровергла, поскольку не содержала ссылок на какую-либо нормативно-правовую базу либо литературу. Доказательств тому, что экспертом использованы недостоверные сведения об аналогах либо объекте оценки, стороной истца не представлено.

    Таким образом, суд полагает возможным взять указанное экспертное заключение за основу выводов о величине рыночной стоимости участка на 07.11.2024.

    Что касается отчета об оценке, представленного стороной административного истца, то он выполнен с нарушениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и ФСО, существенно повлиявшими на результат оценки.

    Как отмечено экспертом и следует из отчета оценщика <данные изъяты> при расчете рыночной стоимости объекта оценки неверно указана площадь аналога №3 и стоимость аналога №2, не применена корректировка на наличие строений к объекту – аналогу №3 (тогда как в тексте объявления указано на наличие гаражных строений, площадью 1900 кв.м), стоимость аналогов не откорректирована в связи с наличием у объекта оценки железнодорожной ветки, при описании согласования результатов в сравнительном подходе оценщик указывает, что в качестве результата возможно использовать средневзвешенную стоимость, при этом в расчетах использовано среднеарифметическое значение стоимости.

    Отмеченные недостатки свидетельствуют о несоответствии отчета закону и федеральным стандартам оценки (экспертом отмечены нарушения п.п.7.12, 2.2, 8 ФСО № VI «Отчет об оценке», п.10 ФСО №V).

    Таким образом, отчет, представленный стороной административного истца, при определении рыночной стоимости объекта, по мнению суда, за основу взят быть не может, как не обладающий признаком достоверности, и ГУ ТО «Областное БТИ» обоснованно не использовало данный отчет с целью установления кадастровой стоимости земельного участка.

    Возвращаясь к содержанию оспариваемого решения, суд полагает необходимым отметить следующее.

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, послужившие основанием для принятия такого решения (ч. 12).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговой результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (часть 11 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ).

        Как разъяснено в абзаце 2 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.09.2016 № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд не вправе признать обоснованным оспариваемое решение со ссылкой на обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения соответствующего органа, изменяя таким образом основания принятого решения.

        Как указано экспертом и следует из содержания оспариваемого решения, в нем бюджетное учреждение отразило, по сути, те же замечания, которые выявлены экспертом. При этом отмеченные нарушения не носят формальный характер, а объективно влияют на результат, их устранение потребует перерасчетов.

        Таким образом, суд не усматривает оснований полагать, что содержание решения не соответствует требованию ч.12 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, оснований для удовлетворения требования о признания решения незаконным не имеется.

        Что касается требования об установлении в отношении участка кадастровой стоимости равной рыночной, то, несмотря на факультативный и производный характер данного требования с учетом изложения диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, его разрешение судом не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

    При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объектов, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретных объектов недвижимости, суд приходит к выводу о том, что заявленные административным истцом требования об установлении в отношении участка кадастровой стоимости равной рыночной подлежат удовлетворению.

    Анализ приведенных выше норм позволяет сделать вывод о том, что рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (ст. 10 и 11 Федерального закона № 135-ФЗ).

        Согласно пп. 6 п. 2 ст. 18 Федерального закона №237-ФЗ, кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

        Датой подачи соответствующего заявления следует считать дату подачи истцом в бюджетное учреждение заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – 08.11.2024. При этом суд полагает достаточным указания этой даты в мотивировочной части решения.

        На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

    р е ш и л:

    административное исковое заявление удовлетворить частично.

    Установить кадастровую стоимость земельного участка <данные изъяты>       по состоянию на 07.11.2024 равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей.

    В удовлетворении административного иска в остальной части – отказать.

    Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

    Председательствующий     -